новости, статьи, пресса, погода, фотоблог

Десять домов в Березниках обслуживают частные управляющие компании. Их во втором по численности неселения городе края всего две. Наряду с частниками функции УК в городе выполняют пять муниципальных организаций. К настоящему моменту «бизнесмены» и «муниципалы» договорились об управлении с собственниками трех сотен домов, это тридцать процентов всего многоквартирного жилфонда Березников. Собственники остальных домов не торопятся выбирать форму управления своим жильем. С 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, в городе создано только десять ТСЖ, и количество их остается неизменным уже почти год.

На первый взгляд, ситуация, которая складывается в городе, весьма привлекательна для бизнеса: после 1 января 2007 года весь «неопределившийся» жилфонд должен быть вынесен на открытый конкурс и распределен между управляющими компаниями. Однако массового выхода управляющих компаний на рынок ждать не приходится: специалисты сетуют на новое жилищное законодательство, изобилующее «белыми пятнами» и «черными дырами».

Бизнес не склонен к необдуманным капиталовложениям, предприниматели хотят понимать, из чего им придется выбирать: «Мы подумываем о том, чтобы поучаствовать в конкурсе, — говорит директор частной управляющей компании ООО «Фарт» Марина Финкильштейн,  — но это связано с серьезными затратами, а такие решения не принимаются наобум. Какую внятную инвестиционную программу мы можем представить, если нам пока предлагают “кота в мешке”?»

Постановление правительства РФ № 75 обязывает муниципальные власти подробным образом проинспектировать жилфонд, оценить техническое состояние каждого дома и составить перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту помещений общего пользования. «Это колоссальная работа, — объясняет главный специалист жилищного отдела березниковской администрации Наталья Малишевская, — но приступить к ней мы сможем только после 1 января будущего года, до этого времени собственники могут самостоятельно определиться с выбором. А  к 1 июля мы должны не только закончить все проверки, но и оформить результаты, подготовить документацию, и, в конце концов, объявить и провести конкурс. И на все про все — полгода…»

Но чиновников тревожит не столько перспектива работы в авральном режиме, сколько отсутствие какой бы то ни было юридической практики при явной неоднозначности толкования законов.

В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ договор управления между управляющей компанией и всеми собственниками помещений заключается на срок не менее года. По истечении этого времени местные власти обязаны организовать общее собрание жильцов собственников, на котором хозяева квартир должны принять решение: согласны ли они и дальше сотрудничать с работающей компанией. Но при этом у собственников есть право расторгнуть договор досрочно (порядок расторжения предусмотрен ст. 450 Гражданского кодекса РФ), а основанием для расторжения договора может стать не только ненадлежащее выполнение условий договора, но и любые сугубо «бумажные» нюансы, предусмотреть которые заранее не в силах даже очень грамотный юрист. «Мы должны составить чрезвычайно подробный договор, учесть все моменты, чтобы нельзя было придраться, — объясняет г-жа Малишевская. — Иначе все наши усилия — проверка, оценка, конкурс — пойдут прахом…»

Допустить этого нельзя еще и потому, что компании-участники рискуют деньгами: по закону для того, чтобы принимать участие в конкурсе, заявители должны внести предварительный взнос, равный пяти процентам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, выступающих объектами конкурса и объединенных в один лот. Это довольно серьезная сумма. Например, если общая площадь лота равна 100 тыс. кв. метров, взнос составит 500 тыс. рублей. В случае расторжения договора этот залог управляющей компании не возвращается.

Специалисты считают, что «отказы» не заставят себя долго ждать, ведь новый Жилищный кодекс отменяет единый тариф на коммунальное обслуживание. Если сейчас все собственники платят за коммунальное обслуживание жилья по тарифу, утвержденному главой города (5 руб. 08 коп.), то с 1 января  2007 года вводится практика расчета пообъектной стоимости, т.е. коммунальная плата будет высчитываться для каждого дома в отдельности, в зависимости от его состояния и объема необходимых работ. Кроме того, в ежемесячный платеж должна быть включена и оплата услуг УК по управлению домом. По самым приблизительным прикидкам, средний размер «коммуналки» в Березниках в расчете на 1 кв. метр жилья должен был бы составлять примерно десять рублей в месяц. И по оценкам специалистов эта цифра будет расти — сказывается «солидный» возраст березниковского жилья.

Впрочем, предприниматели готовы работать даже при нынешних тарифах. Как пояснили корреспонденту ИА «Верхнекамье» в муниципальной управляющей компании ОАО «Комфорт», при достаточных объемах обслуживание даже не самого крепкого и нового жилфонда обеспечивает рентабельность бизнеса. Мнение коллег разделяют и в «Фарте»: «Чтобы работать не в убыток, нужно иметь в управлении не менее ста тысяч «квадратов» — это десять-двенадцать многоэтажек, — говорит Марина Финкильштейн. — Пока мы обслуживаем только семь домов, и планируем расширяться. Сейчас, не дожидаясь конкурса, ведем переговоры с целым микрорайоном. Самое главное — чтобы жильцы нас адекватно воспринимали, понимали, что мы не грабить их пришли».