Главная Статьи Бизнес Падения не будет
Падения не будет Печать E-mail
Статьи - Бизнес
Автор: Александр Шульга   
10.09.2010 15:27

Верхнекамский рынок торговой недвижимости не перестает удивлять экспертов. В Березниках за последний год открылись три новых торговых центра, которые принесли городу порядка 25 тысяч «квадратов», при этом арендные ставки не только не снизились, но и начали расти.

Зато в Соликамск, где дефицит торговых площадей еще острее, зашли сразу две компании федерального уровня — продуктовый дискаунтер «Монетка» и сеть магазинов бытовой техники «Ваш дом», и иногородняя экспансия только усиливается. Сегодня специалисты гораздо осторожнее в своих оценках и прогнозах, чем год назад. Ясно одно: в ближайшей перспективе снижения арендных ставок ждать не приходится.

Соликамск: бонус для арендатора

Кризис наглядно продемонстрировал, «кто есть кто» на рынке торговой недвижимости Соликамска. Удачно расположенные торговые центры и объекты в проходных зонах, гарантирующих стабильный покупательский поток, как и прежде, пользуются высоким спросом. Собственники этих помещений чувствуют себя вполне комфортно и уже давно вернули ставки на докризисный уровень.

Тем, кому не так повезло с географией, приходится бороться за арендаторов, придумывать для них дополнительные стимулы, идти на уступки. Одновременно появилось понимание, что «качество» арендаторов не менее важно, чем их количество: грамотно сформированный пул магазинов способен обеспечить покупателями даже ТЦ с неудобным месторасположением. В результате аутсайдеры соликамского рынка недвижимости, вынужденные реагировать на ситуацию, развиваются быстрее, чем их более удачливые коллеги.

— С наступлением кризиса ставка аренды на непопулярные площади упала местами до 50%. В торговых комплексах рента могла снижаться в индивидуальном порядке — собственники помещений стали внимательнее относиться к своим арендаторам, — говорит директор «Верхнекамского торгового дома недвижимости» Андрей Румянцев (г. Соликамск).

— «Бисмарк-2» был построен как раз в самые «жаркие» времена — в 2009 году в результате экономического кризиса ставка упала на 20% и ощущалась сильная ротация арендаторов. Постоянно заполненными стояли лишь порядка 70% площадей. Остальные клиенты постоянно сменяли друг друга, —  рассказывает администратор сети ТДЦ «Бисмарк» Константин Ряпосов (г. Соликамск). — Теперь ситуация выравнивается. Весной мы подняли ставку на 15%, при этом в обоих ТЦ 100%-ная заполняемость.

— Еще несколько лет назад арендаторам просто не оставляли выбора: они были вынуждены соглашаться на то, что есть, или искать другое помещение. Теперь рынок заставляет быть гибче, — говорит директор ТД «Алмаз-центр» Валерий Беспалов (г. Соликамск). — Для каждого клиента мы разрабатываем индивидуальные условия сотрудничества. В отдельных случаях, когда мы заинтересованы в этом арендаторе,  даем скидку до 40% на первые 2-3 месяца, чтобы человек предпочел размещаться именно у нас.

— Снижение аренды — это крайняя мера. Для привлечения предпринимателей есть масса других инструментов, таких как рассрочка платежа, предоставление площадей для наружной рекламы и т.п., — считает директор торгового центра «Семья» Светлана Латыпова (г. Березники). — Сегодня выигрывают те торговые объекты, которые смогли собрать под своей крышей арендаторов, генерирующих покупательский трафик. Например, с этой задачей хорошо справляются продуктовые операторы, площадь рядом с ними — всегда лакомый кусочек для предпринимателей.

Березники: добрые соседи

В Березниках складывается еще более любопытная картина. Эксперты предрекали, что с появлением трех новых торговых объектов (ТЦ «Вега» у супермаркета «Семья», ТЦ «Молодежный» напротив кинотеатра «Мелодия» и ТРК «Оранж Молл» на Юбилейной площади) арендные ставки в городе упадут. Однако этого не произошло. По данным АН «Метражи», еще в начале прошлого года за квадратный метр торговой площади арендаторы платили в среднем 500 рублей. Сегодня рента выросла на 200 рублей.

— Думаю, осенью средние ставки достигнут 800 рублей за квадратный метр, и это предел. Поднимать ставки дальше не имеет смысла: аренда — существенная статья расходов для предпринимателей, если эти расходы увеличатся, для многих бизнес окажется на грани рентабельности, — считает специалист по коммерческой недвижимости АН «Метражи» Александр Куртов (г. Березники).

Торговые новостройки не оправдали надежды риелторов по одной простой причине: они не предоставили достаточно площадей наиболее востребованного, небольшого, формата. 3000 из 4000 кв. метров ТЦ «Молодежный» распределились между крупными арендаторами: на первом этаже торгового центра разместился супермаркет «Ярмарка» (продуктовая сеть принадлежит компании-застройщику), львиную долю второго этажа занял магазин ижевской «Корпорации Центр». Малому бизнесу достались остатки второго этажа и цоколь.

ТЦ «Вега» сам по себе невелик — 1500 кв. метров, к тому же он расположен в районе с самой дорогой торговой недвижимостью, так что его появление не смогло значительно повлиять на размер ставки.

ТРК «Оранж молл» имеет более внушительные размеры: 18500 кв. метров — такими площадями не может похвастаться ни одно торговое помещение в городе. Но и этому гиганту не удалось сломать рынок — помещения в «Оранж Молле» сравнимы по цене с другими ТЦ города.

— Мы находимся на окраине, возможно, поэтому торговые комплексы в центральных районах не считают нас конкурентами, однако играть на понижение мы не намерены, — говорит директор ТРК «Оранж Молл» Анжелика Аветисян (г. Березники). — Наш ТРК ориентирован, главным образом, на региональных и федеральных игроков. Сейчас площади заполнены на 70%, треть из них занимают березниковские арендаторы — это даже больше, чем мы планировали.

Открытие новых торговых комплексов не ужесточило конкуренцию на рынке торговой недвижимости, а скорее наоборот: упростило задачу арендодателям. Торговые центры, по соседству с которыми были воздвигнуты их конкуренты, смогли увеличить покупательский поток, что только повысило привлекательность площадей в глазах потенциальных арендаторов.

— Открытие «Оранж Молла» сыграло нам на руку, — говорит помощник управляющего ТЦ «Миллениум» Мария Самолдина, — покупательский трафик увеличился на 30-35%. В условиях нехватки качественных площадей это стало еще одним плюсом в нашу пользу. С января ставка аренды в «Миллениуме» повысилась с 1100 до 1400 рублей, но торговый центр сегодня полностью заполнен, и даже сформирована очередь из желающих. С нового года мы намерены снова повысить ставку, хотя о конкретных цифрах говорить пока рано.

Строго на север

Арендодатели в обоих городах отмечают увеличившуюся активность со стороны иногородних компаний. Правда, пока дело редко заходит дальше интереса — «пришельцев» не устраивает качество имеющихся торговых помещений.

— За последние полгода иногородний спрос вырос раза в два, — говорит Валерий Беспалов, — Площадями интересуются самые разные компании, запросы поступали даже из Беларуси. Однако местные площадки часто не удовлетворяют всем требованиям: к примеру, площадь от 100 метров на первом этаже с отдельным входом. Понятно, что с такими запросами помещение в Соликамске найти достаточно сложно, а если и будут предложения, то вряд ли наши ставки понравятся крупным компаниям.

— В Березниках мы искали площадку около двух месяцев, и, должен признаться, по-настоящему качественных помещений так и не нашли, — говорит заместитель директора пермского филиала московской компании «Константа» (развивает сеть супермаркетов профессиональной косметики и оборудования для салонов красоты «БиGooDи») Максим Королёв. — Ставки здесь завышены на 30-40%. В той же Перми в лучших торговых центрах можно подобрать помещение с арендой в 1500 рублей. Качество объектов при этом даже сравнивать не стоит.

Тем не менее, «варяги» все чаще закрывают глаза на неудобство местных торговых объектов и даже достигают компромисса с собственниками в отношении ренты, и это не сулит ничего хорошего местному бизнесу. Мало того, что иногородние игроки составят дополнительную конкуренцию, активная экспансия, считают специалисты, может привести к тому, что арендные ставки изменятся отнюдь не в сторону понижения.

— Федеральные компании обычно подыскивают большие площади и добиваются минимально возможных ставок, — рассказывает управляющая ТЦ «Вега» Анастасия Лобанова (г. Березники). — Перед арендодателем встает дилемма: потерять в аренде, но получить сильного якорного арендатора, увеличив тем самым потребительский трафик, или зарабатывать на количестве, сдавая площади «мелкой нарезкой». Каждый сам решает, что для него предпочтительней. В текущем году федеральные игроки начали демонстрировать некоторый интерес к небольшим городам, и если федеральные и региональные ритейлеры начнут реализовывать свои «докризисные» планы на развитие, то местный малый бизнес, вполне возможно, испытает некоторую нехватку качественных торговых площадей. А мы с вами прекрасно знаем, что превышение спроса над предложением всегда ведет к росту цен.

Утраченные надежды

Рынок торговой недвижимости явно пришел в движение. Экономическая ситуация выравнивается, росту товарооборота не мешает даже сезонный спад. В Перми, чья насыщенность качественными торговыми площадями не идет ни в какое сравнение с провинцией, ставки аренды стабилизировались. В Березниках и Соликамске предпосылок для снижения и вовсе нет.

— В разгар кризиса площади в центре Перми стоили дешевле помещений в наших городах, — говорит управляющий компании «Ромб» Михаил Купрыгин (г. Березники), — все говорили, что такая ситуация не может сохраняться долго, что ставки будут снижаться, но факт остается фактом. Просто у нас своя специфика. Ставки формируются крупными арендодателями, и до сих пор никто из них не стал ломать цены ни в Соликамске, ни в Березниках. Сегодняшнее положение дел позволяет нормально работать как собственникам помещений, так и арендаторам, значит, ставки приемлемы.

Очевидно, положение дел изменится только с введением достаточного количества новых современных торговых площадей. Но в этом смысле радоваться пока нечему.

В Соликамске уже несколько лет идет строительство двух крупных объектов — ТРЦ «Поле Чудес» в Боровске (7525 м2) и торгово-общественного центра в районе ЦУМа, общая площадь комплекса, состоящего из нескольких зданий — более 10000 км2. Однако оба объекта заморожены, и даже примерные сроки их сдачи назвать сложно.

Два новых торговых объекта в Березниках откроют двери уже в этом году. ПКФ «Эфа» завершает строительство ТЦ «Все для дома» по соседству с «Миллениумом» — открытие запланировано уже на осень. Однако места в аренду здесь сдаваться не будут — весь торговый центр займут магазины компании-застройщика. Остается надежда лишь на вторую очередь ЦУМа. После завершения реконструкции, его площадь увеличится на 7 000 м28 527 м2 до 15 582 м2). Встречать арендаторов обновленный ЦУМ планирует к ноябрю. От желающих разместиться уже сегодня нет отбоя, так что ввод новых площадей вряд ли нарушит равновесие на рынке.

Метки: Березники | Бизнес | Конкуренция | Кризис | Недвижимость