Первые этажи жилых домов — недвижимость специфическая. В общей структуре рынка такие объекты занимают совсем небольшую долю, однако спрос на помещения формата стрит-ритейл может служить индикатором всего рынка недвижимости в Березниках и Соликамске.

Термин «стрит-ритейл» вошел в оборот в начале нулевых, когда возникла необходимость как-то обозначать формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. «Стрит-ритейл» буквально переводится с английского как «уличная торговля». Иначе говоря, под данным форматом подразумеваются известные всем небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов на первой линии, либо рядом с «народной тропой», т.е. рядом с активным пешеходным трафиком. Как правило, это «бывшие»  двух- или трехкомнатные квартиры, переведенные из жилого фонда в помещения коммерческого назначения.

Основными арендаторами нежилых помещений на первых этажах домов являются продуктовые магазины формата «у дома», аптечные пункты, ювелирные салоны, туристические компании, магазины непродовольственных товаров, медицинские клиники, банки, страховые компании, консалтинговые компании, которые помогают произвести расчет осаго и т.д.

В Березниках и Соликамске долгое время «первые этажи» были самым динамично растущим форматом коммерческой недвижимости: помещений в магазинах старого образца объективно не хватало, а новые ТЦ только-только начали появляться. Сегодня объекты стрит-ритейла не теряют своей популярности, оставаясь своеобразным островком стабильности.

И хотя официальная статистика показывает, что количество переводов квартир в нежилой фонд в Верхнекамье снижается (в 2007 году в Соликамске было осуществлено 34 перевода, в 2010 — всего 8. В Березниках за прошлый год статус нежилого получило лишь одно помещение), это не означает, что формат «выходит из моды».

Инвестиционная активность малого бизнеса, который является основным потребителем такой недвижимости, в последние годы по известным причинам снизилась, так что уменьшение количества сделок — естественное следствие проблем в экономике. К тому же перевод помещения из жилого в нежилое — процедура довольно длительная, поэтому данные, которыми оперируют регистрирующие органы, не в полной мере отражают реальный спрос на такие квартиры.

По свидетельствам риелторов, сделки купли-продажи квартир на первых этажах совершались даже в разгар кризиса. Причем, за объекты с удачным местоположением, как в Березниках, так и в Соликамске, покупатели готовы были выкладывать кругленькие суммы.

— Могу привести пример: квартира на первом этаже в районе ТЦ «Меркурий» была продана за 70 тыс./кв.метр, хотя в местах со средней проходимостью цены в два-три раза ниже, — говорит директор ОО «Верхнекамский торговый дом недвижимости» Андрей Румянцев (г. Соликамск).

Помещение на первом этаже в этом доме было куплено по цене 85 тыс. /кв. метр. Примерно столько стоит жилье в центре Екатеринбурга.

И все же подобные сделки носят единичный характер. Качественное предложение помещений ограничено, объекты в самых выгодных местах уже имеют статус нежилых. Так что основная активность сместилась в сферу аренды, где «первые этажи» конкурируют с торговыми центрами. Но из-за специфики формата, объединившего в себе черты жилой и коммерческой недвижимости, ситуация на рынке стрит-ритейла в Березниках и Соликамске складывается неодинаково.

Березники

Несмотря на потенциально более высокий спрос, сфера недвижимости в Березниках  переживает не лучшие времена. К 2010 году начался осторожный рост, но сообщение о новом провале в районе БШСУ вновь откорректировало цены. Причем помещения коммерческого назначения, расположенные в жилых домах, пострадали сильнее, чем жилые. Дело в том, что в случае признания дома аварийным на компенсацию могут претендовать только владельцы квартир. Коммерсанты не получают за утраченную собственность ни копейки.

После аварии на БКПРУ-1 были расселены жильцы 25 домов, расположенных в карналлитовой зоне. В 2009 году аварийными были признаны дома №66 и №70 по ул. Юбилейная и №43 и №122 по ул. Свердлова. Сейчас их расселение завершено. В 2010 году межведомственная комиссия признала аварийными 6 домов: ул. Л. Толстого, 70, ул. Ломоносова, 81, ул. Юбилейная, 68, ул. Тельмана, 22, ул. Свободы, 35а и ул. Калинина, 3. С начала года аварийными признаны еще 4 дома по ул. Льва Толстого, 68, Свободы, 41, Степанова, 80 и Северному переулку, 9.

— С 2008 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, упал на 70-80%, а цена минимум на 30%. Единственное, что подогревает рынок, как это ни странно — само расселение домов. Компенсация за аварийное жилье сегодня даже превышает его рыночную стоимость. К примеру, мои знакомые за квартиру стоимостью 900-950 тысяч рублей получили больше миллиона, и переехали из «хрущевки» в «брежневку», — говорит Григорий Малинин (агентство недвижимости «Титул», г. Березники). — Однако это касается спроса на жилые объекты. Коммерческой же недвижимости от этого ни холодно, ни жарко. Помимо того, что предприниматель, владеющий такими помещениями, рискует остаться ни с чем, с лета прошлого года и сам перевод квартиры в нежилой фонд стал дороже и сложней. Теперь для этого нужно получить согласие 100% собственников квартир в доме, а проектной организации — провести обследование всего здания, а не только смежных площадей, как раньше. В некоторых случаях это вообще не представляется возможным.

После второго провала в березниковские агентства недвижимости начали поступать заявки на продажу коммерческих объектов: одни предприниматели продают магазины и офисы, чтоб уехать из города, другие предпочитают избавиться от рискованной недвижимости и снять помещение в аренду. Справедливости ради стоит отметить, что возможные последствия пугают не всех. Некоторые компании продолжают активно инвестировать в березниковскую недвижимость, а главное — отбивать свои деньги.

— Расселению подлежат только старые дома. Новостройкам ничто не угрожает, просто потому что в последние годы серьезно ужесточились требования безопасности строительства. На потенциально опасном участке нам никто не позволил бы строить жилье. Покупатели, особенно бизнес, это понимают, — уверяет Дмитрий Кудрин (ООО «УК “Стройальянс”», г. Березники). — К примеру, за два кризисных года мы наполовину распродали помещения на первом этаже в доме по улице Парижской коммуны. Большая часть покупателей — березниковские предприниматели. Учитывая, что у здания пока не построена парковка, помещения продаются без внутренней отделки, и мы не  занимаемся активными продажами, результаты вполне приличные. Более того, сейчас мы рассматриваем возможность строительства в Березниках еще одного коммерческого здания, уже найдены инвесторы и достигнута предварительная договоренность с администрацией города.

— Несмотря на негативный информационный фон, связанный с расселением аварийного жилья, этот процесс стимулирует рынок, — отмечает Олег Занин (агентство недвижимости «Фатир», г. Березники). — Судите сами: дома, признанные аварийными, уходят с рынка, количество новостроек в городе не покрывает убыли. Недавно расселили четыре дома у Строительного техникума, более 350 семей занялись поиском жилья — цены сразу выросли. Сейчас расселяем очередной дом из последней «аварийной» порции — рынок вновь реагирует повышением цен. Мы уже практически вернулись к уровню середины 2008 года, когда цены достигли пика. Но вы правы: все это справедливо только для жилой недвижимости. Квартиры под перевод сегодня практически не покупают: спрос есть только на готовые коммерческие объекты в самых хлебных местах. В остальных случаях, не желая рисковать деньгами, бизнесмены предпочитают арендовать помещения, а не приобретать их в собственность.

— Арендный бизнес в Березниках не испытывает особых потрясений, — соглашается Наталья Малкова (АН «Новоселье», г. Березники). — Несмотря на то, что наши ставки сопоставимы с пермскими, предприниматели больше интересуются арендой недвижимости, чем покупкой. Наиболее интересные в этом отношении районы в Березниках — улицы Юбилейная, Пятилетки, Мира, Труда, Карла Маркса, район Универсама-2. Причем каких-то средних ставок на встроенно-пристроенные помещения не существует, предложение формируется спонтанно и вряд ли в ближайшее время березниковский стрит-ритейл начнет подчиняться какой-то системе. Единственное, что может упорядочить этот сегмент — это конкуренция с торговыми центрами.

Спрос на аренду торговых площадей в Березниках эксперты оценивают как «стабильно высокий». В торговых центрах, которые за последние полтора года «подарили» городу почти 25 тысяч квадратных метров, практически нет свободных площадей. Даже «Оранж Молл», успех которого был под большим сомнением из-за удаленности от центра города, сейчас заполнен арендаторами более, чем на 80%. Чтобы обосноваться в более удачно расположенных ТЦ, арендаторы выстраиваются в очередь.

— По арендной ставке в Березниках разброс очень большой, — подтверждает директор березниковского агентства недвижимости «Эксперт» Наталья Прибыткова, — в большинстве случаев арендаторов ищет сам собственник, о ренте договариваются уже на объекте. Факторов, влияющих на ее размер, так много, что ставка порой не поддается никакой логике. Мне известны случаи, когда в одном и том же доме на первой линии один арендатор платит 1000 рублей за квадрат, а его сосед — 500 рублей. В районах с меньшей проходимостью можно найти помещения и по 200-300 рублей за квадратный метр.

Евгений Забаев, генеральный директор ООО «Навигатор» (г. Березники)

— Для продажи недвижимости сейчас не самый подходящий момент. Если раньше коммерческий объект можно было реализовать за 60-80 тыс./кв.м., то теперь это 40-60 тысяч. Жилая квартира стоит в среднем 30 тыс./ кв. метр + 10 тыс. /кв. метр за реконструкцию. Продавать ее сейчас как недвижимость под бизнес невыгодно. Основные риски связаны с появлением в Березниках новых торговых площадей. Если «Оранж Молл», вторая очередь ЦУМа и строящийся в районе Универсама-2 торговый центр не решат проблему дефицита площадей и не собьют арендные ставки, то последние скорей всего начнут расти — в том числе и в стрит-ритейле.

Соликамск

За 2010 год соликамская недвижимость прибавила в цене, по разным оценкам, от 10 до 30%. Основная масса сделок совершается с жилыми помещениями. Значит ли это, что недвижимость стрит-ритейл перестала интересовать соликамских предпринимателей?

— Год назад квартира на первом этаже стоила порядка 800-900 тысяч рублей, сейчас стартовая цена, по которой такие объекты выставляются на рынок — 1,3-1,4 миллиона, — говорит директор соликамского агентства недвижимости «Эксперт» Анна Иванова. — По готовым коммерческим объектам ситуация другая: во-первых, предложение сильно ограничено — хорошие помещения, как правило, продают только в случае серьезных финансовых проблем. Во-вторых, интерес к таким объектам проявляют в основном иногородние покупатели, но либо не сходятся с собственниками в цене, либо просто не находят подходящих предложений.

— Интерес к квартирам на первых этажах сохраняется во многом благодаря острому дефициту торговых площадей. За два года в Соликамске был открыт всего один торговый центр — «Техномир» площадью чуть более 2200 кв. метров, а ставка аренды неуклонно растет — говорит директор АН «Верхнекамский Торговый Дом Недвижимости» Андрей Румянцев (г. Соликамск). — На этом фоне выгодней купить помещение и перевести его в нежилой фонд. Главная трудность — найти объект в проходном месте.

Соликамск, в отличие от компактных Березников, не имеет ярковыраженного коммерческого и делового центра. Нет здесь и улиц, которые можно было бы назвать торговыми коридорами. Соликамская «красная линия» — всего несколько десятков домов, расположенных вдоль главных автомагистралей — улицы Северной, 20-летия Победы, Соликамского шоссе, Большевистской и Матросова. Свободных площадей здесь практически не бывает.

— Арендаторов для помещения по Северной мы нашли за пару недель, — говорит соликамский предприниматель Виктор Гевейлер. — Сейчас доходность арендного бизнеса позволяет окупить вложения за 5-8 лет. Со временем, думаю, арендная ставка в городе будет расти. Новые торговые площади практически не появляются, а активность бизнеса растет год от года. Причем, все более активно ведут себя иногородние компании. В последнее время они даже предлагают нам выселить старых арендаторов и позволить встать на их место, предлагая ставку на 15-20% выше. Мы отказываем лишь потому, что разбрасываться арендаторами, с которыми уже выстроены определенные отношения, стратегически неверно. Однако рано или поздно такие предложения заставят арендодателей задуматься о повышении ренты.

— Для арендного бизнеса или для собственных нужд, но вкладываться в недвижимость при сегодняшнем уровне цен выгодно, — считает агент по недвижимости АН «Ваша квартира» Татьяна Яковлева (г. Соликамск). — Сейчас они ограничены коридором от 1,3 до 1,8 млн. рублей, но это еще далеко до уровня 2008 года, когда найти квартиру под перевод дешевле 2 миллионов было большой удачей. Цены показывают постепенный и уверенный рост, но я сомневаюсь, что прежняя планка когда-нибудь будет достигнута — до кризиса рынок был чересчур раздут.

Артём Богушевский, директор филиала сети агентств недвижимости «ХИРШ» (г. Соликамск)

— В Соликамске практически нет свободных качественных помещений, ни офисных, ни торговых. Ставки в среднем по городу колеблются на уровне 400-600 рублей, а на «красной линии» достигают 1000 руб./кв.м., и наверняка будут расти еще. Если вкладывать деньги с целью сберечь средства, а не заработать поскорее, покупка квартиры на первом этаже — идеальный вариант. Через несколько лет, когда рынок вернется к докризисным показателям, переведенное помещение можно будет выгодно продать. К примеру, на площади Ладкина офисы в 2008 году продавались по цене 43 тыс. руб./ кв. метр. Сейчас коммерческие помещения там стоят не дороже 30 тысяч за квадрат, жилые — 25 тыс. руб./ кв. метр.