Далеко не все сегменты рынка недвижимости охвачены ипотечными программами. Есть сферы, для которых эта банковская услуга недоступна практически на 100 процентов. Например, коммерческая недвижимость.
Покупать недвижимость за наличные средства, вынимая их из оборота, – дорогое удовольствие. Здравомыслящий бизнесмен обычно ищет более оптимальные схемы вложения средств. Только найти их удается не всегда. Несмотря на достаточно высокий спрос, в Перми, как впрочем, по России в целом, ипотека коммерческой недвижимости банками практически не опробована.
Ольга Дзусова, руководитель Регионального центра ипотечных программ Корпорации «Перспектива»:
– Спрос на коммерческую недвижимость непрерывно возрастает. Растет и потребность в особых программах ипотечного кредитования, рассчитанных на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. К сожалению, пока банки не предоставляют  удобных схем кредитования этого сегмента.
Ипотека коммерческой недвижимости предусматривает совершенно  иную категорию заемщиков, иные объемы кредитования… Почему пока банки не готовы решать эту проблему? Может быть, в силу своей консервативности,  или потому, что в этом году все структуры рынка недвижимости были ориентированы на реализацию национальной программы… Так или иначе, все банки приоритетным выбрали развитие жилищного кредитования. Надеемся, что в следующем году ситуация изменится и долгожданные программы бизнес-кредитования, наконец, появятся. Убеждена, они будут востребованы рынком.
Потенциальные потребители этой банковской услуги выдвигают свое видение идеальной ипотечной схемы для России. Многие из них сходятся во мнении, что должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого спокойно занимается поисками подходящего здания. Почему такая поправка не обсуждается заинтересованными участниками рынка, в первую очередь банками? Пока ответа на этот вопрос предприниматели и юридические лица не получили. Хотя, по мнению потенциальных заемщиков, именно банки получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья. Ведь даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием.
Дмитрий Косажихин, генеральный директор фирмы «Капитал-Оценка»:
– Наша компания имеет аккредитацию во всех крупных банках, поэтому мы сотрудничаем с ними достаточно плотно. Мне известно, что многие из них готовы предложить интересные программы бизнес-ипотеки уже в следующем году. В ближайшей перспективе я вижу активное развитие этой услуги.
Одной из причин отсутствия программ коммерческой ипотеки эксперты называют несовершенство существующего законодательства. Самое основное – полное отсутствие в одном из положений закона об ипотеке слово «нежилые».
– При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени, — объясняет правовед Валерия Дроздова. — Но в законе об ипотеке отсутствуют четкие формулировки о возникновении ипотеки при сделках с коммерческими объектами.
До тех пор пока соответствующую поправку в закон не внесут, компаниям не разрешается оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект требуется сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.
В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит 30 процентов собственных средств, остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, пока не работает.
Михаил Болотов, руководитель креативного агентства «Sale fast»:
– Давайте посмотрим, как развивается коммерческая ипотека в западных странах, где законы служат интересам инвесторов! Там вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято покупать какой-либо объект недвижимости, даже при наличии достаточной для этого суммы. Например, у меня есть 10 миллионов – предполагается, что я сделаю покупку не за 10 миллионов, а за 50 – чтобы извлечь из более дорогого объекта большую прибыль. Другой вопрос, что на Западе компании чаще арендуют, а не приобретают в собственность помещения даже под собственные офисы. Дело, конечно, не в материальной выгоде и не в отсутствии средств для покупки. На самом деле, причина в том, что для большинства из них недвижимость – это непрофильный, ненужный актив.
В то же время, не все руководители видят проблему в неразвитости коммерческой ипотеки. Есть те, кто отдает приоритеты альтернативным вариантам. 
Евгений Лазаревский, генеральный директор компании «МТИ-Недвижимость»:
– Я думаю, что бизнес-ипотека не является необходимостью сегодня. Предприятия и так могут брать кредиты в банках под достаточно низкий процент. Поэтому не думаю, что кто-то из бизнесменов испытывает определенное беспокойство по поводу отсутствия коммерческого ипотечного кредитования. Кроме того, оптимальным «заменителем» этой банковской услуги сегодня является лизинг недвижимости.